Покупка комнаты в коммуналке подводные камни - MEBEL-MOSKWA.RU

Покупка комнаты в коммуналке подводные камни

Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

  • Плюсы и минусы
  • Особенности и подводные камни
  • Порядок действий
  • Какие документы требуются
  • Советы юриста
  • Покупка комнаты в квартире на материнский капитал
  • Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало. В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Возможно, вам также стоит прочитать:

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

  1. Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).
  2. В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ «О Правилах…» от 12.12.2007 № 862) – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.

Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость. Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс. рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.

Читайте также  Как рассчитать сколько секций необходимо частном доме

О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру

Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.

Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.

Получить согласие всех жильцов

Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.

«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире. Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Изучить историю квартиры

Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.

«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.

Проверить всех бывших и действующих собственников

Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.

«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.

Проверить технический план

Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.

Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.

Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.

Как обманывают при продаже комнат в коммуналках

Пожалуй, самой распространенной крупной покупкой для граждан является недвижимость. Казалось бы, нужны лишь деньги, а уж приобрести-то квартиру или комнату пара пустяков. На примере своей семьи, выбиравшей комнату в коммунальной квартире, могу сказать: это совсем не так просто. Каждый раз, когда перед вами открывается дверь нового «варианта», оставьте за бортом эмоции и сконцентрируйтесь на скучных и малопонятных деталях.

РИСУНОК Игоря КИЙКО

Коммунальная доля

У нас была комната в Ленобласти, которую купила многодетная семья на средства маткапитала. К вырученным деньгам мы добавили возможность использовать и средства своего маткапитала. По расчетам выходило, что хватит на комнату 9 — 10 кв. м в Петербурге. Преследовалась одна стратегическая цель — инвестиционная, для последующего улучшения жилищных условий подросшим детям. Поэтому критерии выбора отличались от тех случаев, когда жилье приобретается «под сдачу» или для личного проживания.

С юридической точки зрения, комната в коммуналке всегда сюрприз. У подобного жилья есть системный изъян: это физически выделенная доля в общей квартире. Из чего следует, что продать ее можно лишь после того, как от права преимущественной покупки в письменной форме откажутся соседи (сособственники). Вот почему потенциальные покупатели вынуждены с особой тщательностью еще на «дальних подступах» проверять все документы.

Те, кто приобретает комнаты, рассчитывая в них жить, обращают внимание на состояние стен и потолка, прикидывают необходимый объем вложений в ремонт и т. п. Охотнику за инвестиционным объектом важно, чтобы комната помимо юридической чистоты обладала следующими желательными качествами для последующей продажи: а) не первый и не последний этаж; б) не мансарда и не полуподвал; в) более-менее правильная форма комнаты; г) адекватные соседи (по крайней мере социально безопасные). Немаловажна и возможность расселения всей квартиры. Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не будете претендовать на все «апартаменты». Список можно продолжать дальше, но мы от теории перейдем к практике — ситуациям, возникшим в нашем конкретном случае.

Мечта поэта

Первая комната, рассмотренная автором этих строк, покоряла с первого взгляда. Пятый (не последний) этаж, вид на Фонтанку, высота потолков 3,5 метра, более-менее опрятные места общего пользования. Единственное «но» — пятиугольная форма, но это придавало данному жилью некий шарм. Увы, мечте не суждено было сбыться: двух сособственников, проще говоря, соседей-владельцев других комнат, так и не удалось найти. Вариант послать им нотариальное уведомления по почте был отброшен ввиду отсутствия данных о месте прописки искомых граждан.

Второй вариант на «мечту поэта» не претендовал изначально, но продавец уж больно красиво расписывал тишину и добрососедскую обстановку в коммуналке. Комнату к тому же можно было без проблем сдать: по словам девушки-продавца, в квартире сдавались почти все комнаты.

Но и это коммерчески выгодное предложение пришлось отмести. Не успели мы с продавцом выйти на улицу, как к нам подошла хорошо одетая дама и с ходу задала моей спутнице вопрос: «Когда же вы разберетесь с безобразиями в вашей квартире!». Опуская подробности: в одной из комнат проживала «семейка» из двух человек, предпочитавшая проводить вечера в веселой компании с такими же, как они, алкоголиками. Продавец сделала вид, что впервые слышит о безобразиях, но она, по-видимому, скрыла от нас реальную картину. И к такому тоже надо быть готовым: далеко не каждому потенциальному приобретателю продавец или риелтор захотят раскрыть тайны «тихой коммуналочки».

На следующем этапе нам «сватали» комнату в чистой мансарде в самом центре города — напротив Московского вокзала. Жить там с детьми было бы проблематично, но с инвестиционной точки зрения комната выглядела привлекательной: ее можно было бы и сдать, и продать.

Все было бы хорошо, если бы продавец, узнав о том, что мы хотим часть суммы оплатить маткапиталом, с ходу не заявила нам: «Денег по маткапиталу мы ждать не будем, нам надо продать срочно, поэтому можем предложить такую схему. Есть один хороший банк, который решит вашу проблему даже без кредита. Вам только надо отдать сертификат, они все сделают». Подобное предложение — «ящик Пандоры». Открыв его, вы можете стать соучастниками преступления, а именно — обналичивания маткапитала.

Увернувшись от перспективы познакомиться с «хорошим банком», удалось найти неплохой, на первый взгляд, вариант: приятная, пусть и не очень опрятная комната во вполне удовлетворительной квартире. Соседи — члены одной семьи. Дом может попасть под реновацию или снос, но сам не рухнет, это точно. Нам показали все документы, кроме пары справок. Пока их получали, продавцы готовили комплект бумаг к сделке.

Приближалась дата сделки, но агент продавцов под разными предлогами уклонялась от выдачи нам требуемых справок и форм. Речь об архивной «Форме 9», где были указаны прописанные, и архивной же «Форме 12», в которой указано в числе прочего, не выписывались ли из данной комнаты осужденные по уголовным статьям граждане либо несовершеннолетние дети и пр.

Эти бумаги показали нам лишь за полчаса до сделки, но об их содержании мы уже догадывались. Как и предполагалось, из данной комнаты один жилец недавно был выписан по месту исполнения наказания. А еще один, бывший владелец жилплощади, оставался по-прежнему прописанным и сохранял право на пользование комнатой. А значит, вселиться в нее либо распорядиться ею мы смогли бы только по решению суда. Считайте, тоже вовремя убереглись.

Дама с собачкой

На этот раз, как пишут в детективных романах, ничто не предвещало беды. Маленькая, но уютная комнатка с видом на канал Грибоедова, отремонтированное парадное, приятная соседка — эдакая дама с собачкой. Ее устраивала цена, не пугала необходимость идти к нотариусу, чтобы оформить отказ от покупки. И вот тут-то грянул гром!

Нотариус, как положено, стал объяснять нашей потенциальной соседке ее права. Естественно, зашла речь о ее праве на выкуп за наличный расчет либо по сертификатам — например, на материнский капитал. И вот тут-то наша «дама с собачкой» вспомнила, что у ее дочери, живущей в Москве, до сих пор не использован этот самый маткапитал (основной, федеральный). И дама теперь твердо настроена сама выкупить комнату, за которую мы уже внесли залог. Деньги нам вернули, но настроение было испорчено надолго.

Еще через неделю мы познакомились с весьма подготовленным продавцом. Она не любила риелторов, поэтому собрала все нотариально оформленные отказы, а также необходимые документы из органов опеки. Это невероятно облегчало нашу задачу, не требовалось «пробивать» адреса прописки сособственников. Но вот беда: концепция «сам с усам» дала сбой. Перед тем как предъявить документы на сделку, мы еще раз перепроверили титульные данные.

Читайте также  Как сделать подставку для телефона

Выяснилось, что паспорт у нашей дамы-продавца выписан на одну фамилию, а в правоустанавливающих документах на комнату значится другая. Оказывается, дама не так давно вышла замуж. Паспорт выписала новый, а вот менять «анкетные данные» в документах Росреестра и в «Форме 9» не стала. «Есть же свидетельство о браке, там все написано», — столь наивная позиция шокировала нас, ведь при смене фамилии закон требует переоформить не только паспорт, но и все документы на недвижимость.

Изрядно устав от многочасовых поездок по городу, мы решили взять паузу. Но тут неожиданно выплыл вариант, который, казалось, мог бы претендовать на роль «мечты поэта», если, конечно, тот согласился бы приобрести «угол» в десятикомнатной коммуналке. С юридической точки зрения все было о’кей, кроме одного нюанса: менее трех лет назад из предлагаемой к продаже комнаты был выписан несовершеннолетний мальчик. Документов, подтверждающих, что ребенок позже был где-то прописан, нам не предоставили.

М-да. В случае с несовершеннолетними не все так просто. Сейчас закон позволяет выписывать несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилья, в никуда, под честное слово родителей. В этом есть резон: чтобы улучшить жилищные условия для себя и детей, родителям зачастую приходится продавать имеющееся жилье. Однако с прописанными в ней несовершеннолетними объект никто не купит, а подыскать надежный вариант срочной прописки детей не так-то просто.

Теоретически родители свои обязательства должны выполнить. Но всегда остается пусть минимальная, но вероятность проволочки, когда бывшие несовершеннолетние перейдут 18-летний рубеж, не имея своего угла. В этом случае покупателя комнаты ждут суды. Поэтому обязательно нужно требовать документальное подтверждение: а) регистрации ранее выписанного ребенка по месту нового жительства; б) того факта, что новое жилье не является ветхим и что там вообще можно жить. Нам этих доказательств не представили, и от покупки пришлось отказаться.

Короче: нужную нам комнату мы, конечно, купили. На все про все у нас со всеми проверками ушло почти полгода. И это с опытным агентом, имеющим юридическое образование. Поэтому рискну дать совет тем, кто еще «на старте».

В наши времена большинство людей умеют выбирать. Но одно дело — искать ноутбук или пальто и совсем другое — недвижимость. На каждой стадии ее приобретения вас могут подстерегать опасные ловушки, проигнорировать которые означает повесить на себя миллионные риски. Так что, как писали раньше на плакатах, будьте бдительны!

Материал был опубликован в газете под № 112 (6221) от 26.06.2018 под заголовком «Угол с «начинкой».

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 112 (6221) от 26.06.2018.

Покупка комнаты в коммуналке: плюсы и минусы

Все о покупке комнаты в коммуналке

Покупка комнаты в коммунальной квартире зачастую выступает в роли старта на первое время, особенно если денег недостаточно на полноценное жилье, а обзавестись собственным углом надо. Благо, действующее законодательство позволяет приобрести квартиру не целиком, а лишь частично. Однако такое решение имеет подводные камни, о которых мы расскажем в этой статье.

5 специфических нюансов коммуналки

  • Во-первых, стоит понимать, что оформление владения комнатой отличается от выделения доли в квартире и для него характерна своя специфика. Долевая собственность не имеет четких рамок, нельзя сказать, что, например, гостиная моя, а кухня – твоя. Долю ограничивает только количество квадратов. Если разговор заходит о комнате, то предстоит «распиливание» жилья на обособленные доли. Это и есть в коммунальной квартире первый подводный камень: следует внимательно ознакомиться с документами до заключения сделки, чтобы приобрести комнату, а не долю. Последние обычно стоят дешевле, но вы не получите конкретного угла в квартире, график посещения санузла и других общих помещений придется согласовывать с остальными жильцами.
  • Во-вторых, следует понимать, что последующая продажа комнаты в коммунальной квартире тоже подводными камнями не обделена: такие помещения мало востребованы, невзирая на низкую стоимость.
  • В-третьих, получить ипотечный кредит для этих целей будет очень сложно, поскольку такое жилье для банков не представляет интереса в качестве залога.
  • В-четвертых, при оформлении следует убедиться, что продавец перед выставлением на продажу, предлагал свою часть другим собственникам и получил письменный отказ.
  • В-пятых, не стесняйтесь требовать у продавца документы: выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий право собственности и другие. Хотя комната или доля стоят дешевле квартиры, вы собираетесь вложить немалые деньги и должны по возможности обезопасить сделку.

Как продать коммуналку быстро и выгодно?

Основной особенностью коммунальных квартир и их подводным камнем, который не очевиден обывателю, можно назвать то, что приоритетным правом на выкуп обладают прочие хозяева этого жилья. Поэтому если продающий не озаботился получением их письменного отказа от приобретения своей доли, они имеют право оспорить сделку. Аналогичную процедуру придется проделать и новому владельцу, если он захочет продать свою недвижимость. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники живут не в коммуналке, и их местонахождение остается тайной. Впрочем, если кусок жилья планирует приобрести один из собственников жилой площади, прочих можно не уведомлять.
Вторым интересным моментом становится вероятность, что часть доли в коммуналке не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. При таком раскладе требуется направить письменное предложение о покупке в соответствующий госорган.
Продавать долю в общем с несколькими законными владельцами жилье третьим лицам можно только после получения письменного отказа всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать цену ниже той, которая предъявлялась соседям.

Стоит ли инвестировать в такие квартиры

Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.

К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:

  • Невысокая стоимость, сравнивая даже с так называемыми студиями и малосемейками;
  • Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;
  • Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;
  • Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;
  • Экономия на коммунальных платежах;
  • Вероятность расселения жилья и получения более достойного.

Минусы тоже очевидны:

  • Продажа будет связана с большими сложностями;
  • Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;
  • Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.

Чтобы инвестиция оказалась выгодной, перед покупкой стоит провести ряд подготовительных мероприятий. Например, выяснить, с кем придется соседствовать. Именно остальные жильцы могут сильно повлиять на возможность сдавать угол. Также неплохо исподволь уточнить у собственников, не планируют ли они продавать свои доли, чтобы иметь возможность оценить вероятность приобретения данного объекта недвижимости в полное владение. Приложение некоторых усилий может сделать такую инвестицию доходной и выгодной.

На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки

В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного договора на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.

Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.

Далее вам понадобится следующий список документов:

  • Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);
  • Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;
  • Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;
  • Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;
  • Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);
  • Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;
  • Техническая и кадастровая документация.

Чтобы при покупке комнаты в коммунальной квартире не напороться на подводные камни этой сделки, лучше всего обратиться к профессионалам: риэлторам и юристам. Так вы сможете без лишней траты времени и нервов, гарантировать качество приобретаемого жилья и свести к минимуму любые риски в ходе сделки.

Можно ли использовать материнский капитал

Вопрос о возможности воспользоваться сертификатом на материнский капитал для приобретения доли или комнаты решается с каждым индивидуально. Жилищный Кодекс РФ утверждает, что средства маткапитала могут быть потрачены на приобретение обособленного помещения, каковым является и комната в коммунальной квартире, но подводные камни состоят в том, что покупателю потребуется привести доказательства ее обособленность. А еще придется оборудовать отдельный вход. Соответственно, покупка доли уже невозможна, исключение будет сделано в том случае, если эта доля является последней и при ее покупке жилье окажется полностью в собственности одного владельца. Важно учитывать, что закон запрещает покупать у супруга или супруги. Госорганы будут внимательно следить за чистотой сделки, поскольку маткапитал нередко пытаются обналичить путем мнимой покупки доли у родственников.

Подытожим вместе с риелторами

Покупка комнаты в коммунальной квартире может выступить в качестве старта и инвестиции в будущее. Такой вариант хорош для решения проблем с пропиской при отсутствии достаточной суммы для приобретения полноценного жилья. В перспективе она станет источником пассивного дохода или ее можно продать и приобрести что-то более подходящее. Однако покупка, сдача и продажа комнаты в коммунальной квартире связана с подводными камнями на всех этапах. Чтобы избежать казусов, обращайтесь в АН «Владис». Юридический отдел «Владис» проверит наличие и правильность составления всех документов, а также докажет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости, чтобы гарантировать отсутствие риска для клиентов. Наши риэлторы помогут подобрать лучший вариант из обширной базы и выступят посредником в переговорах с продавцом.

Ермоленко Олег Анатольевич

Специализация: вторичная недвижимость Москва

Насколько выгодно покупать комнату в коммуналке: 5 преимуществ и 5 недостатков покупки

Покупка комнаты в коммунальной квартире – не самая распространенная на сегодняшний день сделка с недвижимостью. Так, например, в Москве коммунальных квартир осталось относительно немного – всего около 4% от общего жилого фонда. Иногда покупатели соглашаются на покупку комнаты вынужденно из-за недостатка средств, а иногда такое приобретение становится частью плана по обретению отдельной квартиры.

  • 5 преимуществ приобретения
  • Первый недостаток покупки комнаты
  • Второй недостаток покупки комнаты
  • Три других недостатка

Комната в коммунальной квартире, как объект для покупки, весьма специфический, поэтому нужно учесть комплекс рисков, связанных с таким приобретением. Но нельзя не учитывать и преимущества такого выбора.

5 преимуществ приобретения

Покупка комнаты в коммунальной квартире может иметь смысл в следующих случаях:

  1. У семьи нет достаточных средств для покупки отдельной квартиры.

Цена на комнаты в коммуналках обычно на 25-30% ниже, чем самые дешевые предложения в апартаментах или цена самой доступной квартиры-студии.

  1. Покупка комнаты в коммунальной квартире – это стратегический план по завладению в перспективе целой квартиры.
Читайте также  Как рассчитать мощность радиатора отопления на комнату

Сценарий покупки квартиры по комнатам уже не так распространен, как раньше, так как наиболее выгодные предложения уже были проданы и переоформлены в статус дорогостоящей недвижимости. Но он иногда встречается. Смысл в том, что покупатель вначале приобретает комнату в коммуналке, а затем выкупает другие у соседей. Продать такую квартиру, как целую, можно гораздо выгоднее, чем покупка по отдельным комнатам. Но далеко не факт, что соседи собираются продавать комнаты, поэтому данный вариант не всегда удается выгодно реализовать на практике.

  1. Покупка комнаты – это первоначальный капитал.

Некоторые покупатели вкладывают деньги в комнаты, чтобы в дальнейшем продать их дороже и внести эти средства, как взнос в отдельную квартиру. Размер взноса может перекрывать до 30-40% стоимости квартиры.

  1. Покупка комнаты – это альтернатива съемному жилью и гостиницам.

Такой вариант выбирают те покупатели, которые часто приезжают в определенный город. Покупка отдельной квартиры может быть неоправдана по экономическим соображениям, а комната может стать оптимальным решением.

  1. Покупка комнаты, как способ заработка на аренде или перепродаже.

Комната в коммуналке рассматривается многими, как способ заработка на аренде. Ее можно сдавать дешевле квартиры и поэтому желающие находятся быстро. Либо комната перепродается при возможности по более выгодной цене.

Первый недостаток покупки комнаты

Первый и основной недостаток приобретения комнаты – это то, что ее несложно купить, но процесс последующей продажи может стать длительным и непростым. Таким образом, первый недостаток – сложная технология продажи.

Если комнаты в коммунальной квартире относятся к муниципальной собственности и неприватизированы, то уведомлять о продаже надо органы исполнительной власти (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто так и не купит комнату по предложенной продавцом цене, то только тогда ее можно продать на свободном рынке. Но цена не может быть более выгодной, чем ранее предложена соседям. В противном случае, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут владельцами других комнат.

Процесс продажи комнаты в коммуналке простой только на бумаге (уведомил жильцов – получил отказ – совершил сделку). В реальности уже на этапе отправки уведомления у продавца могут возникнуть сложности. Так, проблемой может стать сам поиск других собственников, которые нередко не проживают в данной квартире. В этом случае продавец может направить уведомление как по адресу соседа-собственника (то есть по адресу коммунальной квартиры), так и по последнему известному адресу.

Помимо проблем с соседями, продать комнату не так просто из-за небольшого числа желающих стать ее собственниками. Многие опасаются неблагополучных соседей и потенциальных конфликтов с ними и вовсе не рассматривают коммуналку, как объект покупки.

Второй недостаток покупки комнаты

Второй недостаток – это ограниченное предложение. Рассмотрим на примере Москвы. Все самые интересные предложения уже распроданы. Это раньше можно было купить комнату в коммунальной квартире в историческом центре Москвы и потом в перспективе получить в собственность дорогостоящую недвижимость.

Случаи, когда собственники полноценной квартиры распродают ее частями, сегодня редкость. Напротив, собственники комнат в коммуналке стремятся продать их, как единое целое, и потом разделить деньги. Так получается выгоднее.

Три других недостатка

Другими недостатками покупки комнаты в коммунальной квартире являются:

  1. Многие решения собственнику придется согласовывать с соседями. Например, придется получать согласие на сдачу комнаты в аренду или пользование общим имуществом.
  2. Не стоит забывать о бытовых проблемах в виде очередей в ванную и санузел и пр.
  3. Получение ипотечного кредита на покупку комнаты практически невозможен. Банки не рассматривают комнаты, как ликвидный залог, и понимают, что в случае отказа заемщика платить по ипотеке продать комнату будет очень сложно. Единственный вариант, когда кредит на покупку комнаты возможен – если в результате сделки заемщик станет единоличным собственником квартиры. В этом случае банк получает в залог отдельную квартиру и никаких сложностей при ее продаже у финансовой организации не будет.

Таким образом, покупка комнаты в коммунальной квартире имеет свои плюсы и минусы. Основным ее преимуществом является цена, недостатками – ограниченность качественных предложений и сложности с последующей перепродажей.

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Задайте вопрос юристу

Коммунальная квартира («коммуналка») — квартира, состоящая из нескольких жилых комнат, принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров или иных сделок, совместно использующим места общего пользования квартиры (кухня, коридор, санузел и т.д.).

Подводные камни

Покупка комнаты в коммуналке имеет ряд определённых нюансов и отличается от сделки купли-продажи отдельной квартиры. Рассмотрим особенности приобретения комнаты, которые следует учесть покупателю.

Прежде всего необходимо установить, кто является собственником комнаты. Сделать это можно путём получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если в выписке будет указано, что комната находится в муниципальной собственности (города, района), то приобрести такую комнату не получится.

Если право собственности на комнату зарегистрировано до 31 января 1998 года, то подтверждением права собственности будет выписка (справка) о зарегистрированных правах, которую можно получить в многофункциональном центре «Мои документы». В этом случае продавцу необходимо сначала зарегистрировать ранее возникшее право на комнату в ЕГРН и только после этого действия проводить сделку. Регистрировать ранее возникшее право продавца одновременно с куплей / продажей комнаты не рекомендуется во избежание возможного приостановления регистрации.

Далее — важно, чтобы со стороны продавца было соблюдено правило преимущественного права покупки. Данное требование прямо предусмотрено законом (п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). Оно означает, что соседи (собственники других комнат) имеют первоочередное перед посторонним покупателем право выкупить комнату по цене, за которую она продаётся.

Для получения информации о том, кто является владельцем других комнат, необходимо заказать выписку из ЕГРН.

О намерении продать комнату продавец обязан в письменной форме известить всех других собственников в коммунальной квартире с указанием цены сделки.

Сделать это можно тремя способами

1. Вручить извещение владельцам другим комнат лично под расписку (в этом случае один экземпляр извещения передаётся владельцу, на втором экземпляре он расписывается в получении и указывает дату вручения).

2. Направить извещение почтой с описью вложения. Письмо направляется по адресу регистрации собственника комнаты, а если установить адрес не представляется возможным, то допускается отправка уведомления по месту нахождения принадлежащей ему комнаты.

3. Составить и отправить извещение через нотариуса. Этот способ считается наиболее надёжным.

Если собственником комнаты является муниципалитет, то извещение направляется в соответствующий орган исполнительной власти (в Москве это Департамент городского имущества).

Срок ответа на извещение составляет 30 дней. В данном случае возможны следующие варианты получения ответа:

  • извещаемый собственник может отказаться от преимущественного права покупки. Такой отказ должен быть удостоверен нотариально. Это наиболее оптимальный и безопасный вариант для покупателя, так как отказ будет считаться бесспорным подтверждением того, что владелец комнаты выразил своё волеизъявление на отказ от преимущественного права покупки. Кроме того, при получении отказа можно не дожидаться истечения 30-дневного срока и сразу выходить на сделку;
  • собственник может выразить согласие на приобретение комнаты. В этом случае он будет выступать покупателем по сделке;
  • в случае, если в течение месяца никто из извещённых собственников не изъявит желание купить комнату по назначенной цене, то её можно продать любому другому лицу.

Следует иметь в виду, что если другие собственники откажутся от покупки комнаты, то продать её третьему лицу можно только по стоимости не ниже той, которая была указана в извещении. В противном случае сделка купли-продажи может быть оспорена по иску других собственников.

Если же комната вообще будет продана без соблюдения требования о преимущественном праве покупки, то собственники других комнат вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Возможные сложности при преимущественном праве покупки комнаты

В реестре недвижимости могут отсутствовать сведения о собственнике соседней комнаты

В реестре недвижимости могут отсутствовать сведения о собственнике соседней комнаты, если его право было зарегистрировано до 31 января 1998 г., т.е. до введения в действие Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). При этом сведения о зарегистрированных до 31 января 1998 г. правах не являются общедоступными и могут предоставляться только по запросу правообладателя или лица, действующего по доверенности.

Сложности, связанные с установлением принадлежности комнаты определённому лицу, могут возникнуть, когда местонахождение собственника неизвестно или, например, когда предполагаемый владелец уклоняется от предоставления правоустанавливающих документов.

Если один из владельцев комнаты умер

Может возникнуть ситуация, когда один из владельцев комнаты умер, а в права наследования никто не вступил, либо не зарегистрировал за собой право собственности. В этом случае будет невозможно представить в Росреестр документ об уведомлении собственника и придётся разыскивать наследников умершего.

Если комната принадлежит несовершеннолетнему

Если комната принадлежит несовершеннолетнему, то отказ от преимущественного права покупки необходимо согласовать с органом опеки и попечительства. Это может существенно усложнить и затянуть процесс продажи комнаты — в частности, по причине того, что законный представитель несовершеннолетнего в силу своей незаинтересованности может попросту уклониться от обращения в орган опеки.

Если вам предлагают купить комнату, оформленную в виде доли в общей долевой собственности

На практике встречаются случаи, когда комнаты в коммунальной квартире передаются в собственность граждан не в виде помещений как отдельных объектов недвижимости, а в виде доли в общей долевой собственности.

Иными словами, юридически существует только единая квартира, оформленная в долях, а за каждым владельцем закрепляется та или иная комната, соответствующая определённое доле. Следовательно, и в последующих сделках объектом купли-продажи будет выступать не комната, а доля.

В этом случае, кроме правила о преимущественном праве покупки, сторонам сделки необходимо будет соблюсти требование об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи. Нотариальное удостоверение не потребуется только в том случае, если все собственники «коммуналки» решат продать свои доли постороннему покупателю.

Покупка доли в квартире, фактически являющейся коммунальной, ограничивает собственника в распоряжении этой «комнатой-долей», поскольку распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, если покупатель видит, что по документам ему продают не комнату, а долю, то от такой сделки лучше отказаться.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: